Il Decreto Legislativo 31 ottobre 2024, n. 164, di cui ci siamo occupati in un precedente articolo ( https://www.agagiarre.it/nuovo-correttivo-al-processo-civile) è intervenuto sull’art.658 del codice di procedura civile estendendo l’applicabilità del procedimento speciale di convalida di sfratto per morosità ad altre figure contrattuali oltre al tradizionale conduttore di immobile urbano.
Prima della modifica, l’art. 658 c.p.c. consentiva al locatore di intimare lo sfratto solo al conduttore moroso, contestualmente chiedendo l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.
Con la nuova formulazione dell’articolo, il locatore può agire con la stessa procedura semplificata e rapida anche nei confronti dell’affittuario di azienda. Questa inclusione offre una maggiore tutela ai locatori di immobili destinati ad attività commerciali, in quanto garantisce un iter processuale più snello in caso di morosità da parte dell’affittuario.
E’ prevista,altresì,l’estensione dello sfratto per morosità all’affittuario coltivatore diretto, mezzadro o colono, fornendo un importante strumento di tutela ai proprietari terrieri. La riconduzione di queste figure nell’alveo dell’art. 658 c.p.c. era peraltro già stata affermata dalla giurisprudenza di legittimità che, pur riconoscendo l’applicabilità della procedura di sfratto, ne aveva limitato l’efficacia in ragione della competenza esclusiva della sezione specializzata agraria del tribunale.
La ratio legis sottesa a questa modifica normativa è evidente: semplificare e velocizzare le procedure di rilascio degli immobili in caso di morosità, a prescindere dalla figura contrattuale.
Si deve annotare come la modifica, per parte, era stata già enucleata dalla giurisprudenza della Suprema Corte che, con la sentenza n. 29253/2024, emessa prima dell’entrata in vigore del Decreto Legislativo, nell’affrontare il tema ha anticipato di fatto l’interpretazione estensiva poi recepita dal legislatore.
La Sentenza è interessante per una interpretazione sistematica della novella legislativa.
Alla Corte, interpellata in via pregiudiziale, era stata posta la questione sull’applicabilità del procedimento di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) ai contratti di affitto d’azienda o di ramo d’azienda.
La “Riforma Cartabia” (d.lgs. n. 149/2022), dal resto, ha introdotto modifiche all’art. 657 c.p.c., estendendo la procedura di convalida di licenza per finita locazione a comodato di beni immobili e affitto d’azienda.
Si è posto quindi il quesito, la modifica riguarda solo l’art. 657 c.p.c., limitandosi alla convalida di licenza, oppure si estende implicitamente anche all’art. 658 c.p.c., abbracciando lo sfratto per morosità?
La Corte ha deciso di propendere per un’interpretazione estensiva, affermando che la modifica si applica a tutto il Capo II del codice di procedura civile, dedicato al procedimento di sfratto, e quindi anche all’art. 658 c.p.c.
A sostegno di questa tesi, La Corte ha così evidenziato che:
-la ratio legis della “Riforma Cartabia”, espressa nella relazione illustrativa, mirava ad ampliare la tutela dei locatori in diversi ambiti contrattuali, incluso l’affitto d’azienda. Infatti non avrebbe avuto senso limitare tale tutela al solo procedimento di convalida di licenza, escludendo lo sfratto per morosità, che rappresenta uno strumento fondamentale per ottenere il rilascio dell’immobile in caso di mancato pagamento dei canoni;
-l’art. 658 c.p.c., pur menzionando solo “locatore” e “conduttore”, richiama espressamente le “modalità stabilite nell’articolo precedente”, ovvero l’art. 657 c.p.c.. Per cui , la modifica dell’art. 657, che include l’affittuario d’azienda, si sarebbe dovuta estendere, implicitamente, anche all’art. 658, garantendo una coerenza sistematica tra le due norme;
-il termine “locatore”, utilizzato nell’art. 658 c.p.c., non era da considerare come riferibile esclusivamente alla locazione di immobili, ma anche, secondo il codice civile,all’affitto di beni produttivi, come l’azienda, come evidenziato dalla giurisprudenza che aveva già riconosciuto l’applicabilità dell’art. 658 c.p.c. ad altre figure contrattuali oltre al conduttore di immobili, come l’affittuario coltivatore diretto, il mezzadro e il colono, prima dell’intervento della “Riforma Cartabia”;
-infine, il riferimento alle “derrate” nel secondo comma dell’art. 658 c.p.c. (“Se il canone consiste in derrate…”) conferma che la norma non era concepita per applicarsi esclusivamente ai contratti di locazione di immobili. La possibilità che il canone sia corrisposto in derrate è tipica di contratti agrari, che rientravano già nell’ambito di applicazione dell’art. 658 c.p.c. prima della “Riforma Cartabia”.
La giurisprudenza, inoltre, aveva precisato, come l’estensione dell’art. 658 c.p.c. all’affitto di azienda doveva applicarsi solo se l’azienda o il ramo d’azienda oggetto del contratto comprendeva almeno un immobile. Ciò per garantire la compatibilità con la natura stessa del procedimento di sfratto, che presuppone il rilascio di un bene immobile.