La Cassazione (sez. II, ord., 14 novembre 2024, n. 29379) ha affrontato la questione sulla natura condominiale di un’area cortilizia adibita a parcheggio pubblico a pagamento.
L’INPS, ricorrente in Cassazione, sosteneva che l’area non fosse parte comune dell’edificio condominiale, adducendo a sostegno di tale tesi la destinazione d’uso a parcheggio pubblico sin dal 1971, ben prima della costituzione del condominio.
La Corte d’Appello di Brescia, riformando la sentenza di primo grado, aveva invece accertato la natura condominiale dell’area in questione, ritenendo che il suo utilizzo come parcheggio pubblico non fosse sufficiente a far venir meno la presunzione di condominialità prevista dall’articolo 1117 del codice civile.
La sentenza della Corte d’Appello aveva, inoltre, sottolineato che negli atti di vendita delle singole unità immobiliari non era presente alcuna espressa esclusione dell’area dalle parti comuni.
Con l’Ordinanza in rassegna, la Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello, rigettando il ricorso dell’INPS e ribadendo che la presunzione di condominialità può essere superata solo in presenza di elementi che dimostrino la volontà dell’originario proprietario di escludere espressamente l’area dalle parti comuni.
La Corte ha evidenziato che l’utilizzo dell’area come parcheggio, pur se protratto nel tempo, non e’ sufficiente a modificare la sua natura intrinseca di cortile, destinato a fornire luce ed aria agli edifici condominiali prospicienti.
Ha sottolineato, inoltre, che la perizia dell’Agenzia del Territorio, menzionata dall’INPS a sostegno della propria tesi, non poteva prevalere sugli atti di vendita delle unità immobiliari, nei quali non era stata espressa alcuna esclusione del cortile dalle parti comuni.
Per cui, in mancanza di una chiara ed univoca volontà di escludere l’area dalla condominialità, la stessa doveva essere considerata parte comune dell’edificio.